Nuevo C Civil y Comercial. Expensas y oblig del administrador. R

Dr. Raúl Magnorsky
Novedades en cuanto a las Expensas y las
Obligaciones del Administrador
Algunos comentarios relativos a los articulo 2048. 2067 y 2097 del
nuevo Código Civil y Comercial que deroga la 13512 y la de
Prehorizontalidad
Texto del Art. 2048.- Gastos y contribuciones.
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación
de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes
o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley,
por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas
para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas
por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el
consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Este artículo 2048, hace referencia a las obligaciones del
propietario en lo relativo a soportar los gastos comunes
agregando a lo que originalmente estableció la Ley 13512
“obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea” y ahora no se menciona la
cuestión de mejor renta.
Cabe destacar que el agregado se refiere a situaciones que emanan
de fuentes de decisión tanto externas como propias, en este orden
podemos clasificarlas:
FUENTES EXTERNAS: Cuando se refiere a la “ley” también debe
considerarse toda normativa emanada tanto del Congreso de la
Nación como así también del Poder Legislativo jurisdiccional y
hasta municipal, es decir resoluciones, ordenanzas y similares,
por ejemplo relativas a cuestiones de seguridad edilicia , y
también personal, acuerdos como por ejemplo las paritarias, etc.
FUENTES PROPIAS: Esta claro que el Reglamento de
Copropiedad y Administración regula todo lo que la ley no, y
adicionalmente la Asamblea todas las cuestiones tanto ordinarias
como extraordinarias no reguladas en el primero y que el
mandatario no está habilitado para resolver.
En resumen: Mas allá del origen de la norma que genere un gasto
común la expensa deberá incluirlo.
Luego aclara que son gastos ordinarios los inherentes a la
habilitación de espacios y rampas para personas con
discapacidad y de las vías de escape en caso de siniestro,
asimismo recuerda que también debe contribuir con el pago de
las extraordinarias.
Finalmente en su párrafo final se refiere al “certificado de deuda”
emitido por el administrador, y agrega que en caso de haber
Consejo de Administración debe ser aprobado por éste último,
además ratifica que es título ejecutivo para el cobro de las
expensas y demás contribuciones, esto parece razonable porque
así es validado por los integrantes del Consejo, aunque
humildemente opino que además de la deuda de la UF se debería
informar si el consorcio es parte en expedientes judiciales, y/ó en su
caso deudor para con el fisco, el gremio, proveedores, a fin de
conocer la verdadera situación no sólo del bien propio sino también
del común.
Texto del art. 2067. Deberes del administrador
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley,
el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la
seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las
normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios
para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el
administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de
cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral,
previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de
consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos
de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de
registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que
exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente
las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días
hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias
de su carácter de representante legal.
En resumen: Notamos entonces el mayor poder que le da al Consejo
de Administración del nuevo código, toda vez que como novedad
basta con su autorización para poder disponer del fondo de reserva
siempre que se presenten “gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios”.
Por otra parte como otra novedad regula que la rendición de
cuentas deberá formalizarse de manera documentada dentro de los
60 días de la fecha de cierre según el reglamento. Sería interesante
que tratándose de una obligación de carácter contable se aclare
si se trata de dias hábiles administrativo, por tanto se trata de
unas 12 semanas, es decir 3 meses aproximadamente, o en su
caso corridos como prevé el Codigo Civil cuando habla de plazos.
En tiempo compartido el artículo 2097 en su inciso h) indica que
son deberes del administrador … rendir cuentas al emprendedor y a
los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas
por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el
sistema de ajuste alzado relativo …
En este caso, el administrador también debe rendir cuentas al
emprendedor y usuarios, aunque no fija fecha, en cambio establece
que dicha rendición debe llevar la certificación de un contador
público, salvo que se maneje el ajuste alzado relativo que permite
modificaciones en el monto original del contrato (ej. Incrementos
hasta un 20% sobre el total, y disminuciones sobre valor total en
un 10%), cabe aclarar que la inflación no constituye ajuste alzado
relativo.
Exposición del Dr. David Loisi:
Derechos y Obligaciones del Consejo de
Administración, Cambios en cuanto al
Reglamento de Copropiedad y
Administración de los edificios
.
EN CUANTO AL REGLAMENTO
Para empezar, a partir de 1/8/2015 no se lo conocerá más como
“Reglamento de Copropiedad y Administración”, sino como
“Reglamento de Propiedad Horizontal”, esto es porque a los
propietarios no se los considerará más condóminos al ser la
Propiedad Horizontal un derecho real nuevo.
En el régimen actual no está claro quién debe redactar el
reglamento, ya que la ley 13.512 de 1948 menciona que “el
Consorcio deberá acordar un reglamento”, la palabra “acordar”
implica que la redacción no recae en una sola persona sino en los
integrantes del consorcio, supuestamente por asamblea.
El Decreto Reglamentario que salió un año después aclaró un poco
la situación otorgándole la facultad de redacción al constructor.
A ser ambas normas (la ley 13.512 y su decreto reglamentario)
derogadas por el nuevo Código Civil, a partir de 1/8/2015 el art.
2038 establece que es el titular de dominio (léase el dueño) o los
condóminos quienes deben redactar el reglamento. Aclaro que
quién redacto este artículo cuando habla de los condóminos, se
refiere a mi entender, no a los propietarios del consorcio sino a
los condóminos del dominio, o sea en el caso de que existan
muchos dueños en vez de uno solo. Otra interpretación es que lo
redacten los dueños de las unidades funcionales, difícil de
plantearse en la realidad.
Con respecto a las cosas comunes dentro del consorcio, el Código
nos dice en su art. 2040 que son comunes a todas o algunas unidades
funcionales, dando a entender que puede haber cosas que sean
comunes para algunas unidades y que no lo sean para otras,
conforme se determine en el Reglamento. Si no se aclara el uso
que se les da se consideran comunes y que nadie puede alegar
exclusividad ni perjudicar o restringir el derecho de los demás
(esto refleja la jurisprudencia vigente).
El Código también establece una diferencia entre partes
necesariamente comunes y cosas “comunes no
indispensables”. Entre las cosas necesariamente comunes menciona
a: el terreno, los pasillos, los techos, los cimientos y demás
estructuras, los locales e instalaciones de servicios centrales,
ascensores, muros exteriores y divisorios entre las unidades y las
instalaciones para personas discapacitadas. Entre las cosas
comunes no indispensables menciona a: la piscina, el solárium, el
gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples. En ambos
casos el Código menciona este listado a modo de ejemplo tal y
como lo hiciera el art. 2 de la ley 13.512.
Quiero aclarar que también se mencionan como partes
necesariamente comunes a las siguientes:
- “las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión”
“y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional”.
A la hora de las reparaciones en el Consorcio, en el régimen
actual había que ir al reglamento para ver cuándo le correspondía
la reparación al Consorcio y cuándo al propietario. A partir de
2016 se entiende que las reparaciones de cañerías de gas,
electricidad o agua le corresponden al consorcio en toda su extensión
y los cables hasta que ingresan a la unidad.
Se consagra así legalmente la doctrina y jurisprudencia que
hablan del “cubo de aire”: lo que está intra muros es común y lo
que está dentro del volumen cúbico de la unidad, es propio. Esto
impacta en los arreglos, lo común lo repara y paga el consorcio,
lo propio lo repara y paga el propietario.
- “la vivienda para alojamiento del encargado”.
Aquí podría interpretarse que lo que quiere evitarse es que el
constructor designe a esta unidad como propia. El hecho que sea
parte común no impide que se alquile, dado que el alquiler de la
portería es un acto de administración y no de disposición por lo
que el consorcio que decida alquilar su portería no estaría
cambiando el destino de la vivienda del encargado sino
simplemente locándola temporalmente.
Dado que la interpretación de este inciso se refiere al momento
de la inscripción del Reglamento, también se podría vender pero
para ello sería necesaria la unanimidad del consorcio. Esto es
factible, desde luego si no se encuentra actualmente trabajando
en el consorcio un encargado con vivienda.
En cuanto a la modificación del reglamento:
El Reglamento sólo puede modificarse con una mayoría de 2/3
del total de propietarios según el art. 2057 (es decir de los
dueños, no de los porcentuales dominiales).
Esto es un mínimo pero los reglamentos pueden fijar otros
parámetros diferentes –por %- o superiores.
En cuanto a su contenido
El Reglamento debe contener: Al decir “debe” entiendo que son
contenidos obligatorios: determinación del terreno y de las
unidades funcionales y complementarias, enumeración de bienes
propios y cosas y partes comunes, composición del patrimonio
del consorcio (que deberá indicarse puntualmente Ej las
expensas, los muebles, etc…), porcentual de la unidad funcional
respecto al total y porcentual de pago de expensas(estos dos
porcentuales pueden ser diferentes), uso y goce de las cosas y
bienes del consorcio, destino de las unidades funcionales y de las
partes comunes, facultades especiales de las asambleas
(entiendo que esto se refiere –por ejemplo- a la facultad de
imponer multas), determinación del régimen asambleario,
determinación de mayorías necesarias para las distintas
decisiones y para modificar el reglamento (puede ser mayor a los
2/3 de propietarios o puede indicar que es el 66,66% de los
porcentuales dominiales), determinación de eventuales
prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios; designación,
facultades, plazo y obligaciones especiales del administrador,
fijación del ejercicio financiero del consorcio y facultades
especiales del consejo de administración.
EN CUANTO A LAS NUEVAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE
ADMINISTRACIÓN
Con el nuevo código, el consejo de administración pasa a tener más
atribuciones, de hecho pasa a existir porque para el régimen actual
el consejo no existe en la legislación: lo crean los reglamentos o las
asambleas.
Con las nuevas atribuciones también viene mayor
responsabilidad. Esta mayor responsabilidad puede espantar a
algunos, pero debemos recordar que es preciso tomar
intervención dentro del Consorcio.
Un buen consejo de administración debe funcionar como una
especie de Defensor del Pueblo, debe estar integrado por
copropietarios imparciales y no alineados con el administrador
para funcionar a modo de contrapeso.
Bien vamos a ver más en detalle la figura del consejo de
administración:
Podrá ser designado en Asamblea con las siguientes atribuciones:
- Convocar a Asamblea y Redactar el Orden del Día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo
Controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio
Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva
Ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del
administrador y en caso de vacancia convocar a asamblea dentro
de los 30 días para elegir nuevo administrador.
El código aclara que excepto en estos casos, el consejo no
sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.
Con relación al Consejo, el administrador está obligado a:
- Requerir autorización del consejo de administración para expedir
certificado de deuda para el cobro de las expensas y demás
contribuciones a fin de iniciar juicio ejecutivo.
Requerir autorización del consejo de administración para
disponer del fondo de reserva. Esto está mencionado en dos
artículos: el 2064, de las atribuciones que mencionamos antes del
consejo de propietarios y el 2067 de obligaciones del
administrador.
- En caso de renuncia o remoción, entregar al consejo dentro de
los 15 días hábiles la documentación y dinero del Consorcio y su
rendición de cuentas documentada.