UNA APROXIMACIÓN AL COMPORTAMIENTO DE LOS INVESTIGACIÓN

INVESTIGACIÓN
UNA APROXIMACIÓN AL COMPORTAMIENTO DE LOS
VALORES DE LA VIVIENDA: CASO HERMOSILLO
JESÚS QUINTANA PACHECO, ARTURO OJEDA DE LA CRUZ, JUAN ARCADIO
SAIZ HERNÁNDEZ, ANA CECILIA BORBÓN ALMADA, ISRAEL MIRANDA PASOS,
JESÚS ALBERTO ESQUER ARMIENTA
El comportamiento de los precios de la vivienda en la ciudad es un fenómeno que puede ser explicado a partir
de las características intrínsecas y extrínsecas de la vivienda como son: la superficie construida, la calidad de los
materiales, el proyecto, el estado de conservación, la antigüedad, la localización, la accesibilidad, entre otras.
Este trabajo aborda la aportación de estos elementos, utilizando la técnica de los modelos de precios hedónicos
en una muestra del mercado de ventas en la ciudad de Hermosillo. El análisis proporciona cinco modelos que
explican los precios de venta en estos cinco sectores en que se divide el mercado de la ciudad, donde las principales
variables que definen el valor son “la calidad de la vivienda” y “superficie construida” y en menor proporción “la
accesibilidad a centro de comercio” y “calidad de los servicios e instalaciones”.
*Autor para correspondencia: Jesús Quintana Pacheco
Correo electrónico: [email protected]
Recibido: 12 de marzo de 2013
Aceptado: 8 de julio de 2013
ISSN: 2007-4530
DR. JESÚS QUINTANA PACHECO
Universidad de Sonora, Departamento de Ingeniería Civil y Minas
Correo: [email protected]
M.C. ARTURO OJEDA DE LA CRUZ
Universidad Autónoma de nuevo León, Doctorando
Correo: [email protected]
DR. JUAN ARCADIO SAIZ HERNÁNDEZ
Universidad de Sonora, Departamento de Ingeniería Civil y Minas
Correo: [email protected]
DRA. ANA CECILIA BORBÓN ALMADA
Universidad de Sonora, Departamento de Ingeniería Civil y Minas
Correo: [email protected]
DR. ISRAEL MIRANDA PASOS
Universidad de Sonora, Departamento de Ingeniería Civil y Minas
Correo: [email protected]
M.C. JESÚS ALBERTO ESQUER ARMIENTA
Universidad de Sonora, Dirección de Infraestructura
Correo: [email protected]
EPISTEMUS: www.epistemus.uson.mx
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INTRODUCCIÓN
El intercambio de los bienes inmuebles se desarrolla
principalmente en un mercado secundario notablemente
imperfecto, donde la opacidad de los precios de operación
son la constante y sin embargo sus participantes deben
decidir los montos en que se intercambian los bienes
inmuebles; así también, el mercado primario es desarrollado
por un reducido grupo de oferentes, dificultando al
comprador la elección a partir de una limitada gama de
características del inmueble.
La ausencia de criterios objetivos que ayuden en la
identificación de los elementos que definen estos valores
es motivo para que los precios iniciales de oferta confundan
a los participantes y generen ineficiencias en la realización
de sus operaciones de compra-venta. En este sentido es
importante estudiar el comportamiento del mercado en
relación con los atributos principales de los inmuebles;
esto visto desde la perspectiva del comprador que define
su disposición a pagar por estas características del bien (1).
La adquisición de inmuebles habitacionales puede
deberse a motivaciones diferentes en el individuo: la
principal, solucionar su necesidad de abrigo ante la
naturaleza, pero también, de los inconvenientes que
genera el convivir en concentraciones humanas, como es la
necesidad creada de intimidad; así también, la adquisición
de la segunda residencia como una oportunidad para
cambiar su entorno por otro normalmente diferente
que le ayude a disfrutar mejor sus momentos de ocio; y
finalmente, pero no menos importante, la adquisición de
inmuebles habitacionales con el propósito de obtener
ingresos futuros que le permitan conservar el valor original
del capital invertido y obtener un monto adicional (renta).
La aplicación de la técnica de modelos de precios
hedónicos presenta la característica de explicar el
comportamiento del precio de los bienes inmuebles a
partir de los precios de los diferentes atributos que lo
conforman. Esto significa que las viviendas se constituyen
de una serie de elementos que las hace atractivas para sus
compradores y los precios de estos elementos pueden
ser estimados a partir de información del mercado. Así
pues, conociendo dichos elementos es posible explicar y
construir el precio de cada una de las viviendas del lugar.
Lo anterior permite mostrar cómo los precios de las
viviendas en la ciudad son resultado de un conjunto de
características intrínsecas y extrínsecas propias de cada
inmueble, las cuales es posible establecer y modelar
estadísticamente en el espacio urbano (2). Para esto se
desarrollan los modelos que explican el comportamiento
de los precios de la vivienda y se muestran los principales
elementos que proporcionan valor a las viviendas en cada
sector.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
La formación espacial de los valores urbanos pude definirse
con base en la teoría económica espacial; esto, a partir
de la formación espacial de los valores urbanos del
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EPISTEMUS
mercado residencial, en donde es posible identificar
tres componentes principales: la accesibilidad, las
externalidades físicas y ambientales y los factores sociales.
La accesibilidad se define como la característica que
presenta el inmueble dentro del territorio urbano, la cual
permite al individuo tener desplazamientos más cortos o
de menor tiempo a los lugares de interés, normalmente
al centro de trabajo, de educación o equipamientos
generales de la ciudad (3). La accesibilidad puede medirse
a partir de la distancia euclidiana, la distancia de recorrido
o el tiempo de traslado entre dos puntos de la ciudad y
es normalmente asociada como un factor importante de
influencia en el valor del inmueble (4).
El crecimiento de las ciudades genera externalidades
físicas y ambientales, positivas como son las economías de
aglomeración y negativas como la presencia de polución,
congestión vehicular, disminución del espacio verde, entre
otras; elementos que presentan efectos importantes en el
comportamiento de los valores de los inmuebles urbanos
(5).
Por esto, los entornos urbanos bien planeados y
ejecutados, que consideran aspectos tecnológicos, del
medio ambiente y edificaciones de calidad, que armonizan
las características de la zona, son productos inmobiliarios
cada vez más preferidos por el consumidor.
La ubicación de la vivienda en una zona ocupada
por individuos con alto nivel de renta, niveles educativos
elevados o excelente nivel cultural, favorece de forma
importante el incremento del valor de las viviendas (6).
Es decir, el atractivo de una zona suele estar ligado a
diferentes fenómenos económicos y sociales que generan
atracción y disposición del comprador a pagar más por la
vivienda; lo anterior, es producto principal de la imagen de
jerarquía social asociada al lugar.
Jesús Quintana pacheco et al: UNISON / EPISTEMUS 14 / Año 7/ 2013/ pág.: 31-36
METODOLOGÍA
Objeto de estudio
El área de estudio debe ser un referente importante que
pueda ser ubicado fácilmente, que facilite el acceso a la
información necesaria para desarrollar la metodología,
que presente características similares a las supuestas
en la hipótesis y, sobre todo, que sea de interés para el
investigador (Figura 1).
El municipio de Hermosillo registra una población de
784,342 habitantes y un mercado de vivienda compuesto
por 213,304 viviendas particulares habitadas, donde
el 95.24% posee agua entubada, el 94.59% sistema de
drenaje y el 97.49% servicio de energía eléctrica (8).
Bases de datos
Se recolecta información de operaciones de vivienda
directamente en campo, en prensa, en portales electrónicos,
con profesionales de la valuación y unidades de valuación,
integrando una base de 450 inmuebles distribuidos en la
ciudad. En éstos se describen características como:
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
Figura 1. Ciudad de Hermosillo, Sonora, México.
Fuente: Google Earth.
El sitio y objeto de estudio seleccionado es el mercado
de venta de vivienda de la ciudad de Hermosillo, Sonora,
México; se localiza 29°05’56” de latitud N y 110°57’15” de
longitud O con una altitud de 216 msnm (Figura 2) en
una mancha urbana sensiblemente plana de 160.93 km2,
donde 125.68 km2 corresponden a superficies de lotes y
predios urbanos, de los cuales el 37.25% se encuentran
baldíos (7).
Figura 2. Distribución de lotes baldíos y edificados.
Fuente: Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población
de Hermosillo (2006).
Precio de oferta.
Superficie de construcción.
Superficie de terreno.
Número de recámaras.
Número de baños.
Número de plantas.
Calidad de los servicios e instalaciones.
Cercanía a vialidad principal.
Cercanía a centro comercial.
Cercanía al centro de población.
Número de huellas de cochera.
Además se agrega información de la Dirección de
Catastro Municipal Hermosillo correspondiente a los
valores catastrales de los terrenos urbanos de la ciudad,
a partir de la cual se integran los atributos de valores
de terrenos por zona homogénea y por banda de valor
vigentes al 2012.
Sectorización de la ciudad
Parece prudente utilizar la subdivisión oficial de la ciudad
de Hermosillo, correspondiente a 450 colonias, como las
subdivisiones del mercado de la vivienda; sin embargo la
pulverización del territorio con esta sectorización dificulta
enormemente su utilización en el estudio. Así también,
se explora la denominación oficial de las 97 regiones
catastrales del municipio de Hermosillo; aun así, después
de una simple inspección se observa que no representan
zonas homogéneas en cuanto a características de calidad
de las viviendas.
Buscando una subdivisión del mercado de la vivienda
que permita obtener modelos con grados de explicación
aceptables, se procede a utilizar información oficial de la
Dirección de Catastro Municipal de Hermosillo (9) relativa
a los valores catastrales del suelo por zona homogénea,
se procede a sectorizan en regiones de valores de suelo
definidas a partir de quintiles, es decir, realizando una
distribución equitativa de colonias por cinco rangos de
valores catastrales del suelo.
Con base en esta clasificación, se presenta la ciudad
de Hermosillo dividida en sectores de rangos de valores
catastrales de suelo, las cuales se muestran en la figura 3.
Jesús Quintana pacheco et al: Una aproximación al comportamiento de los valores . …
EPISTEMUS
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Sup. Const.
Precio de oferta
Figura 6. Relación entre la superficie construida y el precio
de venta en rango de $541 a $690/m2.
Figura 3. Sectorización de la ciudad de Hermosillo.
En la figura 3 es posible observar comportamientos
consistentes con la teoría de formación espacial de
submercados de los valores inmobiliarios, es decir
diferencias en valores para una misma característica
de un sector a otro (10). Así también, las figuras 4, 5, 6,
7 y 8 muestran correlaciones lineales aceptables entre
la superficie construida y los precios de venta en los
diferentes sectores.
Sup. Const.
Precio de oferta
Sup. Const.
Figura 7. Superficie construida y precio de venta en rango
de $691 a $1165/m2.
Precio de oferta
Figura 4. Relación entre la superficie construida y el precio
de venta.
Sup. Const.
Figura 8. Relación entre la superficie construida y el precio
de venta en rango de $1166 a $3200/m2.
Precio de oferta
Figura 5. Superficie construida contra precio de venta.
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EPISTEMUS
Los índices de correlación mayores parecen asociarse
a inmuebles ubicados en sectores de valores catastrales
altos, lo que deja entrever que los valores catastrales
bajos corresponden a edificaciones más heterogéneas
propias de los procesos de autoconstrucción donde las
expectativas de valores de venta suelen caracterizarse por
una alta variabilidad.
Jesús Quintana pacheco et al: UNISON / EPISTEMUS 14 / Año 7/ 2013/ pág.: 31-36
MODELOS EXPLICATIVOS
DEL VALOR DE LA VIVIENDA
Los modelos de precios hedónicos inician su gestación con
el trabajo de Hass en 1922, quien intenta obtener el valor
de tierras dedicadas la actividad agrícola; posteriormente
Court, en 1939, realiza una aplicación para obtener
precios en el mercado automovilístico; Rosen en 1974
realiza una aplicación en el mercado inmobiliario, donde
conceptualiza el bien inmueble a partir de un conjunto
de atributos que satisfacen las diferentes necesidades o
gustos de la demanda, es decir, un bien inmueble urbano
que está compuesto por una serie de características
deseables por el comprador, las cuales pueden integrarse
en la siguiente ecuación:
Donde:
variable dependiente (valor del inmueble).
variable independiente (característica del inmueble).
coeficiente de la variable producto del modelo
de regresión.
error de estimación del modelo.
La solución de la expresión del modelo propuesto se
lleva a cabo con la aplicación de la técnica de regresión lineal
múltiple aproximada por mínimos cuadrados ordinarios.
Este proceso se lleva a cabo con el programa estadístico
SPSS 18, donde se aplica la técnica de pasos sucesivos
(stepwise). Además se revisan las condiciones que debe
cumplir un buen modelo, como es el comportamiento
normal de la variable dependiente, valores adecuados
de multicolinealidad, relaciones lineales y coeficientes
significativos, comportamiento homocedástico, entre
otros.
RESULTADOS
El modelo resultante con una explicación del 74% del
precio de venta, se fundamenta en dos variables la Calidad
de la vivienda y la superficie construida. La Calidad de la
vivienda con un coeficiente β tipificado de 0.630, mientras
que la Superficie construida con β tipificado de 0.394; esto
es la Calidad de la vivienda es la principal característica
que define el valor de la vivienda seguida de la Superficie
construida.
El modelo muestra que el incremento de 1
nivel de Calidad de la vivienda, incrementa el precio
aproximadamente en $118,000.00, mientras que cada m2
de Superficie construida tiene un impacto de $968.16 en el
precio. Por otro lado, la pregunta obligada ¿Qué sucede
con el resto de las variables independientes? son variables
que no se incluyen en el modelo debido a que presentan
una significancia pobre en el comportamiento del valor de
la vivienda, o bien, presentan colinealidad con las variables
independientes seleccionadas.
MPH del Sector II de $436.00 a $ 540.00
P.V.=-54,472.198+120,944.05C.Vivienda+33,512.08A.Centro Comercial
El modelo resultante con una explicación del 54% del
valor de la vivienda se fundamenta en dos variables, la
Calidad de la vivienda y la Accesibilidad a centro comercial.
La Calidad de la vivienda con un coeficiente β tipificado
de 0.722, mientras que la Accesibilidad a Centro comercial
con β tipificado de 0.281; esto es la Calidad de la vivienda
es la característica principal en la definición del valor de
la vivienda y en menor grado la Accesibilidad a Centros
comerciales.
El modelo muestra que el incremento de 1 nivel
de Calidad de la vivienda, incrementa el precio en
aproximadamente $120,944.00, mientras que cada nivel
de Accesibilidad a Centro comercial tiene un impacto de
$33,512.06 en el precio. El resto de las variables tienen un
comportamiento similar al del modelo anterior.
MPH del Sector I de $114.00 a $ 435.00
MPH del Sector III de $541.00 a $ 690.00
P.V.=-23,063.68+118,618.63 C. Vivienda+968.16 S.Construida
P.V.=-51,581.44+132,570.41 C. Vivienda+1,545.56 S.Construida
Jesús Quintana pacheco et al: Una aproximación al comportamiento de los valores . …
EPISTEMUS
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El modelo resultante con una explicación del 85% del
precio de venta, se fundamenta en dos variables, la Calidad
de la Vivienda y la Superficie construida. La Calidad de la
vivienda con un coeficiente β tipificado de 0.690, mientras
que la Superficie construida con β tipificado de 0.332; esto
es la Calidad de la vivienda es la principal característica
que define el valor de la vivienda seguida de la Superficie
construida.
El modelo muestra que el incremento de 1 nivel
de Calidad de la vivienda, incrementa el precio en
aproximadamente $132,570.41, mientras que cada m2 de
Superficie construida tiene un impacto de $1,545.56 en el
precio. El resto de las variables tienen un comportamiento
similar al de los modelos anteriores.
MPH del Sector IV de $ 691.00 a $ 1,165.00
P.V.=-193,782.99+118,028.44 C.Vivienda+4,224.34 S.Construida
El modelo resultante con una explicación del 73%
del precio de venta, se fundamenta en dos variables, la
Calidad de la vivienda y la Superficie construida. La Superficie
construida con un coeficiente β tipificado de 0.654,
mientras que la Calidad de la vivienda con β tipificado de
0.297; esto es, en este sector la Superficie construida es la
principal característica que define el valor de la vivienda
seguida de la Calidad de la vivienda.
El modelo muestra que el incremento de 1 nivel
de Calidad de la vivienda, incrementa el precio en
aproximadamente $118,000.00, mientras que cada m2 de
Superficie construida tiene un impacto de $4,224.00 en el
precio. El resto de las variables tienen un comportamiento
similar al de los modelos anteriores.
MPH del Sector V de $ 1,166.00 a $ 3,200.00
P.V.=-236,175.94+151,666.05 C. Servicions e Instal.+8,606.98 S. Construida
El modelo resultante con una explicación del 77%
del precio de venta, se fundamenta en dos variables, la
Calidad de servicios e instalaciones y la Superficie construida.
La Superficie construida con un coeficiente β tipificado de
0.731, mientras que la Calidad de servicios e instalaciones
con β tipificado de 0.249; esto es la Superficie construida es
la principal característica que define el valor de la vivienda
y en segundo lugar la Calidad de servicios e instalaciones.
El modelo muestra que el incremento de 1 nivel de
Calidad de servicios e instalaciones, incrementa el precio en
aproximadamente $151,666.00, mientras que cada m2 de
Superficie construida tiene un impacto de $8,607.00 en el
precio. El resto de las variables tienen un comportamiento
similar al de los modelos anteriores.
CONCLUSIONES
Los resultados muestran que es posible explicar el precio
de la vivienda en la ciudad de Hermosillo a partir de la
aplicación de modelos de precios hedónicos, si bien el
grado de explicación de los cinco modelos presentan
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EPISTEMUS
diferentes aproximaciones, es posible mejorar su
explicación y uniformidad utilizando una base informativa
más amplia del mercado inmobiliario de la vivienda en la
ciudad.
El comportamiento de los valores de la vivienda en la
ciudad puede ser explicado fundamentalmente con base
en la Calidad de la vivienda, sobre todo en los sectores I, II
y III, mientras que la Superficie construida es el elemento
principal que caracteriza el precio en los sectores IV y
V. Esto es, la calidad de los materiales utilizados en la
edificación y el proyecto arquitectónico, son los elementos
predominantes en los sectores I, II y II, mientras que el
tamaño de las viviendas es fundamental en los sectores IV
y V.
Lo anterior parece indicar que el valor de los sectores
bajos (I, II y III) queda definido en primera instancia por
la calidad de los materiales y proyecto, mientras que los
niveles altos, consideran esto invariante y las diferencias
de valor están fundamentadas por la superficie construida.
Por otro lado, es importante destacar que siendo
la ciudad de Hermosillo una urbanización extendida, la
accesibilidad al centro de la ciudad, vialidad principal
y centro comercial, no muestran una importancia
significativa. Lo anterior puede deberse a la existencia de
diferentes puntos importantes en la ciudad, premisa bajo
la cual parece desarrollarse y crecer, restando importancia
al centro histórico y de oficinas públicas. Otra razón puede
ser, la notable presencia de transporte privado en las
familias de la ciudad, que prioriza el uso del automóvil
sobre la accesibilidad de la vivienda.
BIBLIOGRAFÍA
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http://www.implanhermosillo.gob.mx/pdu.html
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2013, de http://www.inegi.org.mx/
9) Dirección de Catastro Municipal de Hermosillo (2011). Libro
de Valores del Suelo Urbano 2012. Recuperado el 07 de Julio
de 2013, de http://www.catastro-hermosillo.gob.mx
10) Bourassa, S. C., Hamelink, F., Hoesli, M., MacGregor, B. D.
(1997). Defining housing sub-markets: evidence from Sydney
and Melbourne. Cutting Edge 1997, RICS Research.
Jesús Quintana pacheco et al: UNISON / EPISTEMUS 14 / Año 7/ 2013/ pág.: 31-36